目次

1．「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の違い
2．住宅ローン金利の種類と選び方
3．繰り上げ返済
4．住宅ローンの借り換え

1．「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の違い

住宅ローンの返済方式には２種類あります。
一般的に選ばれるのは、毎月返済額が一定の「元利均等返済方式」です。

元利均等返済方式
元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定額となる返済方法で、元金均等返済よりも利用者は多いです。
全期間固定金利型であれば返済終了まで返済額は変わらず、固定金利期間選択型であれば固定金利期間中は毎回の返済額が変わりません。

当初は元金部分が少なく、徐々に元金部分が増えていく仕組みになっています。

そのため、家計管理面から考えると、返済計画も立てやすいという特徴を持っています。

＜メリット＞
・毎回の返済額が一定なので返済計画が立てやすい
・元金均等返済に比べ、当初の返済負担が軽い（＝返済額が少ない）
・ほとんどの金融機関で取り扱われている

＜デメリット＞
・同じ返済期間であれば、元金均等返済よりも総返済額が多くなる
・元金均等返済に比べ、返済開始当初における借入残高の減り方が遅い

元金均等返済方式
元金均等返済は、毎月一定の元金部分に残元金に対する利息額を上乗せして支払う返済方法です。

利息額は返済が進むにつれて少なくなるので、毎月の返済額（元 金＋利息）も次第に少なくなります。
また、同一条件の元利均等返済に比べて、当初の元金部分が多くなるため、元利均等返済と比べて元金の減り方が早く、総支払利息も少なくなります。 

＜メリット＞
・毎月の返済額は返済が進むほど少なくなり、将来の負担が軽くなる
・同じ返済期間であれば、元利均等返済よりも総返済額が少なくなる
・元利均等返済に比べ、借入残高の減り方が早い

＜デメリット＞
・元利均等返済に比べ、当初の返済負担が重い
・元利均等返済に比べ、借入可能額が少なくなる
・一部の金融機関でのみ取り扱われている

尚、次のような理由で、早いうちに多くの返済をしておきたいという場合には、元金均等返済が向いていることも。
・将来は教育費負担が重くなる
・現在の収入はある程度多いものの、将来、年収の減少が予想されるなど

2．住宅ローン金利の種類と選び方

住宅ローンを検討する上で、誰もが悩むのが変動金利と固定金利どちらが良いのか分からないというお悩み。

それぞれの特徴を抑えていきましょう。

① 全期間固定金利型
■完済（最終回返済）までの金利が決定しています。
全期間固定金利型とは、融資実行時または申込時点で、借入当初から完済までの金利が決定しているものをいいます。
最初から最後まで金利が一律のものと当初10年間 と11年目以降などで金利が異なる段階金利のものがあります。
段階金利は途中で金利が変更されますが、変更後の金利は借入当初からあらかじめ決定されています。

■家計管理がしやすい全期間固定金利型
完済までの金利が決定しているということは、完済までの返済額も決定しているということである。
将来の金利動向に一喜一憂することなく、将来にわたって家計の見通しがつけやすいです。
また、総返済額もあらかじめ決まっているので、繰上返済 の計画や教育資金、老後資金準備など、ほかの資金計画も立てやすいです。

■段階金利とは
段階金利とは、所定の期間（住宅ローンの場合、通常は10年間）経過後に、金利が引き上げられる金利タイプのことです。

金利は途中で変わるものの、当初の契 約段階で11年目以降の金利をあらかじめ定めているため、分類としては全期間固定金利型とされています。
当初期間終了後の返済額の考え方は、元利均等返済・元金均等返済ともに、
①当初期間終了時の借入残高、②変更後の適用金利、③残返済回数に基づいて、改めて算出されることになります。

②固定金利期間選択型

■当初一定期間は借入時の金利で固定されます
固定金利期間選択型とは、当初から一定期間の金利が固定されるものをいいます。

多くの金融機関で取扱われ、借入後、金利が固定される期間には２年、３年、５年、 ７年、10年、15年、20年、25年などがあります。

その固定金利期間終了後は、その時点の金利で改めて変動金利型や固定金利期間選択型を選ぶ仕組みとなります（ごく一部の金融機関には、一度変動金利型を選ぶと再び固定金利期間選択型を選べないという 商品があるので、あらかじめ確認が必要です）。

固定金利期間が短いタイプほど金利が低めで、現在では、各金融機関の金利引下げ対象の代表的な商品となっています。

■固定金利期間終了後の金利に注意！！

固定金利期間が終了した時に、それまで適用されていた優遇金利の幅が縮小したり、また、仮に市場金利の上昇により、適用される住宅ローンの金利が改定されると返済額も変わります。

この返済額の変動幅については、変動金利型のように上限が設定されていないので、金利が上昇すればそれだけ毎月返済額も増加してしまう点に注意が必要です。

また、固定金利期間終了後の金利は、店頭の表示金利から一定の割合で引下げしている商品が多く、その引下げ幅は、店頭金利から－0.4％、 －0.7％、－1.0％、－1.2％、－2.2％など金融機関によってさまざまです。

③変動金利型
■適用金利は半年ごと、返済額は５年ごとに変わるタイプが多いです

変動金利型とは、借入期間中、一般的に半年ごとに金利が見直されるものをいいます。

主に期間１年未満の短期プライムレートに連動するタイプが多いのですが、国際的な市場金利に連動する商品を出している金融機関もあります。

ごく一部の金融機関で取扱っている「上限金利付」は上限の金利が決められているため、それ以上に金利が上昇することはありませんが、その分、通常の変動金利型と比較して金利が高めに設定されています。

一般に、変動金利型（元利均等返済）住宅ローンでは、適用金利が半年ごとに変わっても返済額が急激に増加しないよう、返済額については５年ごとに見直され、 その変動幅は従前の返済額の1.25倍までとしていることが多いです。

■急な金利上昇では元金が減らないリスクがあります

元利均等返済では、毎回の返済額の内訳は元金返済にあてられる部分と利息返済にあてられる部分に分けられますが、半年ごとの金利変更によってその割合が変わります。

返済額が５年ごとに見直される場合でも、金利が上昇すると利息の割合が増え、その結果、元金がなかなか減らず利息ばかり支払う事態が起こりかねません。

一定以上に利息分の割合が増加し、利息額が毎回の返済額を超えてしまう場合に は、「未払利息」が発生します。

■高金利期や金利下降期に向く 高金利期や金利下降期には変動金利型はメリットとなりますが、金利上昇期にはメリットを享受しにくいと考えられます。

変動金利型を利用する場合には、未払利息発生等のリスク面も正しく理解しておく必要があります。
 

３）繰り上げ返済

住宅ローンの返済は長期に渡るため、借入後に金利環境が変化したり、余裕資金が蓄えられた場合、また、固定金利期間選択型の期間の終了時において、繰上返済を検討することも必要です。

繰上返済には、通常の返済期日前にまとまった金額を入金することによって借入残高の全部を返済期間途中で返済する「全額繰上返済（完済）」と、借入残高の一部を返済する「一部繰上返済（「内入れ」とも呼ばれます）」があります。

  一部繰り上げ返済を早く行うほど、金利負担を減らすことができます。 一部繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

■期間短縮型
「期間短縮型」とは、繰上返済する金額をすべて元金の返済にあてる（「内入れ」する）ことで、返済が短縮された期間分の利息を節約できる仕組みです。

返済開始当初の方が返済が進んだ後に比べて、毎回の返済額のうち利息の占める割合が大きいので、繰上返済の実行時期が早ければ早いほど、それだけ利息の軽減額が大きくなり、繰上返済の効果が大きくなります。

繰上返済の実行時の金利水準で比較すると、適用金利が高いものほど利息の軽減効果は大きくなります。

また、適用金利を一定とした場合、返済期間の長短で比較すると、残りの返済期間の長いものほど利息の軽減効果は大きくなります。 

繰上返済できる最低返済額については、金融機関ごとに条件があります。
例えば、フラット35では10万円＊または100万円以上とされていますが、民間住宅ローンでは１円や１万円から可能なものもあります。

繰上返済手数料は、変動金利期間中より固定金利期間中のほうが高いものや、数千円～数万円のもの、インターネットや電話などで簡単に繰上返済の手続きができて手数料無料のものなどがあります。

＊インターネットサービスを利用する場合、元金10万円以上から可能

■返済軽減型
「返済額軽減型」とは、原則として返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす方法になります。
繰上返済した額はすべて元金の返済にあてられ、その金額に対応する分の支払利息が軽減する。

時期が早いものほど、金利が高いものほど、また、残りの 返済期間が長いものほど利息軽減効果が大きくなることは「期間短縮型」と同じです。

★毎月の返済額を軽減させたい場合に利用するのがベター

同じ額での繰上返済効果を比較すると、利息負担の軽減が目的であれば、「期間短縮型」のほうがメリットが大きいですが、家計の支出 増加や収入減少などにより毎月の返済が厳しくなった場合などはどうでしょうか。

このような場合には、毎月の返済額を抑えて少しでも余裕のある生活にすることなので、たとえ効果は小さくても「返済額軽減型」も検討することも大切です。

★金利上昇に耐えられるかどうかの指標にもなります

固定金利期間選択型の場合、将来の金利上昇に伴う返済額増加が気になるところです。例えば、10年固定で当初1.8％だった金利が11年目に3.0％ に上昇すると、毎月返済額は約1.3万円増加することになります。

しかし、この時点で 約228万円の「返済額軽減型」の繰上返済を行えば、毎月返済額を従来とほぼ同じ 返済額に軽減することができます。

つまり、10年間で228万円を準備できるのであれば、 3.0％程度までの金利上昇には耐えられるという一つの指標にもなります。

■繰上返済の注意点
繰上返済は早ければ早く行うほど利息軽減効果が高く、特に期間短縮型は利息軽 減効果が比較的高いので、将来の家計の変化を考慮せずに急いで行う人も多いのも現状です。
ここでは、繰上返済のリスクについて整理しましょう。
 

4．住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えとは、現在借りている住宅ローンからより低い金利の住宅ローンに借り換えて、支払う利息を減らす方法をいいます。
新たにほかの金融機関で住宅ローンを組むことになるので、新規と同じ手続きが必要となります。

借り換えの際には、「諸費用」がかかります。

抵当権抹消、登録免許税、司法書士手数料、保証料、印紙税などで数十万程度です。

また、住宅ローンを借りていた銀行に、一括返済の手数料を支払う必要がある場合もあるので、手数料が合計いくらかかるのかは借入先と借換予定の銀行双方に事前に確認しましょう。

借り換えの目安として、下記3点を満たす場合は検討してみる価値があるでしょう。

①借り換え前と借り換えあとの金利差が1%以上
②ローンの残高が1000万円以上
③残存期間が10年以上 目先の金利だけではなく、トータルコストを計算して、返済総額が減るのかどうかを事前に確認するのが失敗しない借り換えのコツです。

注意‼　こんな場合は借り換えができません。
借り換えは当初借入と同様の審査が行われます。
よって、当初借入ができてもその後の状況によっては借り換えができないこともあります。

①独立・転職した場合、住居を賃貸に出した場合など
②収入ダウン
③返済を延滞した場合など

自分にあったローンを知りたいという方は、ローンセミナー等でプロに相談してみるのも一つです。